东港的前世此生    在2005年大连当局提出要把东港建立成“维多利亚”港湾，将东港建成新都会CBD中心，是集国际邮轮母港区、金融办公区、商务综合区、文化娱乐区、贸易综合区、高等居住区、大众用地、滨海办事区等八大功用结构打造的沿海高端贸易住宅文化旅游休闲区，也是大连市当局早期重点计划的区域，东港曾将打出口号：未来不是来大连看东港，而是为了看东港而来大连。东港区域改革名目计划用地面积597万平方米，此中现有陆域面积278万平方米，填海面积319万平方米，当局预计破费100个亿。 

　　

　　东港地盘供给 东港填海区域和非填海区域复杂的分别可以直接从地铁上可以辨别出，地铁以北均为填海区，地铁以南名目均为非填海区，从地盘上看，填海名目和非填海名目在东港区内应该各占50%。东港作为新兴商务区，今朝已有日本欧力士团体、德意志银行、荷兰凯丹团体、香港鹰君团体、上海绿地团体、星浩本钱、恒力团体、华锐团体、海昌团体、鞍钢团体、万达团体、新星地产、中庚地产、吉兆业地产、国合团体等30家国表里出名企业在东港投资，此中20多个名目正在建立，国际集会中心、辽宁测验检疫局、万达中心等名目已竣工并投入使用。 

　　

　　从上表来看，已经开工的地盘在24块，对应名目有22个，此中纯办公和贸易名目只有2个，其余均为对外出售的商品房，此中已开盘13个名目，未开盘7个名目。 东港到底有几何地盘供给？ 据CRIC显示，东港已经成交38块地，地盘供给面积到达1009万平，此中开工面积811万平，未开工面积198万平。大连市一年整体的发卖额约莫为500万平，按此去化看，单东港区域可去化2年，由此可见东港的地盘供给量实在巨大。 

　　

　　那开工的名目中发卖情况又如何呢？ 

　　大连东港商务新区板块自2006至今，已经获得预售许可证的供给面积为247万平方米，到2015年4月止，已经成交面积为111万平，整体区域去化率仅有45%，成交甚是暗澹。今朝均价在15515元/㎡，供求比仍然在2.22倍。这么多国内一流的开辟企业，比方保利、龙湖、中铁建、绿地、万达、中信的大开辟商，他们都具有共同的眼光和专业的判断，并且此刻东港的价钱也如此低廉，那为什么还发卖不畅呢？请持续阅读第二局部《东港为什么会陷入窘境》。 东港为什么会陷入窘境   第一局部说道东港开展的前世此生，从定位到开展趋势看，东港的位置在大连是不成代替的，未来必定会开展成为都会的中心区，比方上海的陆家嘴、香港的维多利亚湾等。那东港的发卖为什么会这么坚苦呢？甚至处于畅销状态，下面我们就来阐发一下原因？ 1 产物供给巨大，供需严重缺乏

　　

　　从上表可以看出，从2012年到2015年（除2014年外）东港区域内的供求比一直坚持维持在4以上，供求严重不服衡，供给大于需求。从2012年到2015年的供给去化上看很是不睬想，只有26%，按此去化速度，在不减少供给的根底上还要去化5年，而实际上加上地盘的潜在供给，将远远不止。 2 产物同质化严重从该板块的名目供给产物看，多会合在140-160㎡，180-200㎡，220-240㎡，300㎡以上的面积区间户型，可是去化率最快的户型应为120-140㎡、160-180㎡，在市场的需求照旧对照大的，去化率快要50%。 

　　

　　

　　去化率较快的两个产物面积段，别离为120-140,160-180㎡。阐明该区域应该是以周边改进为主，面积需求并不是很大的豪宅，因此200㎡以上的户型发卖会较为坚苦。 

　　

　　120-180㎡是成交面积的前三名，成交量相关于其他面积段来说，遥遥领先。 3 区域内配套不全，购房者决定信念缺乏大连市东港定位为“集金融、集会、商务、休闲、旅游、文化娱乐功用为一体的交通便当、生态调和、功用齐全的世界一流的商务区”。区域总部、金融中心、超五星级旅店、写字楼、大型剧院以及浩繁大型名目及企业的入驻，使大连正向轻资产都会转型，区位优势并世无双的东港已成为引领大连乃至东北老产业基地振兴和辽宁沿海经济带开展的新引擎。那么未来的东港要比肩香港的维多利亚港湾，这个起点是何等高。但已经由去10年了，东港今朝实现的答应寥寥可数，市政配套、教诲配套、贸易气氛都没有依照原定的方案落地，造成购房者对该区域决定信念缺乏，张望情绪浓厚。 

　　

　　从今朝的情况看，配套在连续完成，但撑持区域开展的家产要尽快招商引资，居住的糊口配套要尽快完成，这样对房地产开展才有撑持作用。 综上所述，东港的名目同质化严重，招商倒霉，配套跟不上，是造本钱区域开展迟缓的重要原因，那东港今朝的情况就没有代价可言了么？ 东港未来代价   上一局部我们说到东港为什么卖的欠好，也便是这些原因造成商品房的销量低、价钱跌，资金回笼慢，让浩繁开辟商不得不以价换量，因此从2014年中旬以龙湖、中庚为首的开辟商打起了价钱警备战，客岁年底星灿烂的插手，让市场更起波涛。 那东港的屋子降了几何？ 

　　

　　在价钱方面，从2013年开始东港的成交价钱大幅下跌，每年以14%的对照下跌，到今朝位置较2013年已经下跌了28%。一般名目甚至下跌40%阁下。而大连市房地产市场2014年较2013年价钱下降3.56%，东港的降幅要大大超越大连市整体价钱的贬价浮动。接下来我们在比照一下以下四家开盘时的价钱与2015年4月成交价钱，更会一目明了。 

　　

　　从这四家开盘时的价钱来看，2015年4月份的价钱下降幅度之大，就不问可知了。那这些开辟商经由过程以价换量，可以或许掠取了一局部市场份额，处理了资金回笼的问题。而贬价的伎俩也各不不异：1、龙湖水晶郦湾在2014年7月将1-7层没有瞰海资源的产物全部打包出售，一口价13400元/㎡，迅速引爆市场。开辟商经由过程一口价促销首先是较着的以价换量伎俩，来刺激购房者，减少产物的去化，同时还在市场上打作声音，减少名目的市场存眷度。2、中庚今世艺术经由过程一口价特价房的发卖来处理开辟商资金坚苦的问题，再加上名目一直处于畅销状态，以价换量能冲破这种发卖状态，促进名目的去化速度，最后名目在特价房勾当完毕时顺势将名目的整体均价下调。3、星灿烂广场更直接以一二手联动的发卖方法，在2014年年底直接贬价7000元/㎡，直接喊出住宅15800元/㎡，公寓11000元/㎡的价钱，当月去化超越百套。4、朗豪东港经由过程特价房形式停止发卖，价钱在16500元/㎡阁下，其他房源价钱稳定，可是只有特价房发卖顺畅。从以上名目看，东港的价钱战已经拉响，这就应了一句话“没有卖不出去的屋子，只有卖不出去的价钱”。区域开展是需要工夫的，好比香港的维多利亚港湾自1860年就开始开展了，到此刻已经有上百年的汗青，才成为主导香港的经济和旅游业开展，是香港成为国际化多数市的要害之一。再好比上海金融中心陆家嘴也是从1990年开始开展，经由了25年才成为中国最具影响力的金融中心，成为浩繁跨国银行的大中华区及东亚总部地点地。大连东港与这两个区域的整体代价没有举措媲美，但东港和他们具备近似的个性，好比他们都是都会的中心区，他们都具备海景或江景资源，他们都是当局重点打造的区域。

　　大连作为环渤海经济圈的重要沿海都会，未来也有能够建立日韩自贸区，在此大情况下，我们相信跟着工夫的推移，大连东港区域将会成为大连的富人区，成为东北的金融中心。从今朝看东港区域的商品房价钱要低于其开展后的代价。

　　注：数据来历于CIRC数据，文章系房价点评网原创，转载请注明来由